Comprar una casa, oficina, terreno o local no consiste únicamente en acordar el precio y acudir a una notaría. La escritura pública es una etapa fundamental, pero antes de firmarla deben revisarse la titularidad, los gravámenes, los impuestos, los antecedentes del inmueble y la capacidad de las partes. Una compraventa mal preparada puede dejar al comprador con un contrato que no puede inscribirse o con un bien afectado por obligaciones que no conocía.

Confirmar quién es el propietario

El primer control consiste en determinar quién aparece como titular del inmueble.

Debe revisarse:

• nombre completo;
• estado civil;
• forma de adquisición;
• porcentaje de propiedad;
• copropietarios;
• derechos hereditarios;
• y representación, cuando alguien actúa mediante poder.

No basta con revisar una copia antigua de la escritura.

Certificado de gravámenes

El certificado emitido por el Registro de la Propiedad permite conocer la situación registral del bien.

Puede mostrar:

• hipotecas;
• prohibiciones de enajenar;
• embargos;
• patrimonio familiar;
• usufructos;
• demandas;
• servidumbres;
• y otros actos inscritos.

El certificado debe estar actualizado al momento de estructurar la operación.

Situación municipal

La compraventa puede requerir documentos relacionados con:

• avalúo;
• predio;
• impuestos;
• contribuciones;
• certificado de no adeudar;
• uso de suelo;
• y características catastrales.

Los requisitos concretos dependen del municipio y del tipo de inmueble.

Estado civil del vendedor

Cuando el bien forma parte de una sociedad conyugal o sociedad de bienes, puede ser necesaria la intervención de ambos cónyuges o convivientes.

También debe revisarse si existieron:

• capitulaciones;
• disolución de sociedad conyugal;
• divorcio;
• liquidación;
• o adjudicación previa.

Una escritura que no refleja correctamente la situación patrimonial puede enfrentar observaciones posteriores.

Precio y forma de pago

La escritura debe explicar cómo se pagará el precio.

Puede tratarse de:

• pago total;
• anticipo;
• crédito bancario;
• transferencia;
• cheque;
• compensación;
• o pagos diferidos.

Cuando parte del precio queda pendiente, deben definirse garantías y condiciones claras.

Impuestos y gastos

Antes de cerrar la operación, las partes deberían acordar quién asumirá:

• gastos notariales;
• inscripción;
• impuestos municipales;
• certificados;
• cancelación de gravámenes;
• honorarios;
• y costos bancarios.

El Consejo de la Judicatura mantiene un catálogo regulado de servicios notariales y tarifas aplicables, por lo que conviene verificar el acto específico antes de calcular el costo. (Función Judicial)

Entrega del inmueble

La escritura debería coordinarse con la entrega material.

Conviene dejar constancia de:

• fecha;
• llaves;
• ocupantes;
• servicios;
• alícuotas;
• inventario;
• arrendatarios;
• y estado del bien.

Inscripción

La firma notarial no completa por sí sola la transferencia frente al sistema registral.

La escritura debe presentarse al Registro de la Propiedad y superar la calificación correspondiente.

Por eso, el documento debe prepararse desde el inicio pensando en su futura inscripción.

En TempoLegal realizamos revisión legal de inmuebles, certificados, escrituras, poderes y antecedentes registrales, y acompañamos la compraventa hasta su inscripción.